房地产管理软件：它是什么、应该做什么以及如何选择。

房地产管理软件是房产组合的记录系统。它保存房产及其单元、租户和租约、应收租金及已付款项、维修及承接维修的公司、每栋楼的成本，以及业主和投资者期望看到的报告和文档。

这些名称相互重叠。同一类产品有多种叫法，侧重点略有不同：

物业管理软件

侧重出租房产的日常运营：单元、租户、租约、租金收款记录、欠租和维修。

出租房产管理软件

同上，通常面向房东和较小的住宅房产组合。

房地产组合管理软件

侧重跨房产的表现：入住率、收入、支出、NOI、估值和回报，通常面向业主和投资者。

Hausverwaltungssoftware

德语术语，涵盖 Mietverwaltung（为业主管理出租单元），通常也包括 WEG-Verwaltung（业主共有物业协会管理）。

份额所有权或联合投资软件

用于向多位投资者出售房产份额的软件：发售项目、认购、股权表和分配。

它不同于负责记账和报税的会计软件，也不同于跟踪线索和交易的销售 CRM。好的房地产管理软件会为您的会计提供清晰的数据，并维护交易之后延续的业主和租户关系。

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   房产和单元登记册

   每栋楼和每个可出租单元，包含类型、面积、房间数和目标租金，入住状态由租约推算，而非手动输入。参见房产与单元。

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   有生命周期的租户和租约

   每份租约都有租金、服务费、到期日、押金、起始、结束和通知期，并有同一单元不能同时出租两次的规则。参见租约与租户。

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   每份租约一本租金分类账

   每月费用自动生成，不足整月按比例折算，付款记录参考号和方式，更正通过作废而非编辑完成。租金清单和带账龄的欠租列表都来自这些分类账。参见租金清单与欠租。

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   维修和供应商

   带优先级、状态、供应商和费用的工单，以及更新时间线，让维修不会在同事之间丢失。参见维修与供应商。

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   支出、损益和业主结算单

   按房产和类别统计的成本、净营业收入，以及任意期间每位业主的结算单。参见支出与业主结算单。

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   业主和投资者门户

   您服务的对象可以在这里查看结算单和文档，最好使用您的品牌，而不是软件供应商的品牌。参见业主与投资者门户。

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   带访问控制的文档

   租约、证书和结算单归档到正确的房产、租约或业主名下，只与应该看到的人共享。参见文档。

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   角色、审计日志和数据保护

   谁能更改什么、每次更改的日志、双重身份验证登录、敏感字段加密和数据处理协议。参见安全。

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   它管理的是单元，还是只有房产？

   如果您把公寓、办公室或停车位分开出租，软件就必须保存各自带租约的单元。否则入住率和欠租都只是猜测。

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   租金费用是自动且幂等的吗？

   费用应当在到期日自动出现，无需任何人创建；不足整月应按比例折算；重新运行当月也不能重复收费。

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   历史记录可信吗？

   问问付款事后能否被编辑。带原因的作废加上审计日志，才能让您在多年后回答业主或审计人员的提问。

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   谁来经手资金？

   有些产品代收租金并向业主付款；另一些只记录您收到的付款。仅记录能让您保留自己的银行关系，也避免把客户资金交给软件供应商。请决定您想要哪一种。

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   价格如何随规模增长？

   按单元、按房产、按用户或按租金分成。比较之前，请按三年后而不是现在的房产组合来测算。

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   业主和投资者能看到什么？

   带有您的品牌、您的域名且只显示他们自己记录的门户，与通过邮件发送 PDF 是完全不同的服务。

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   它适合您所在的国家吗？

   团队和业主使用的语言、币种、数据托管位置，以及德国 Nebenkosten 等本地流程。请询问哪些是自动化的，哪些不是。

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   想退出有多快？

   确认您能导出数据，以及开通需要多长时间。当天就能运行的自助式软件可降低选错的风险。

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   从登记册开始

   先导入房产和业主，再导入单元。大多数工具（包括 EasyHaus）都支持通过 CSV 导入房产和客户，并提供试运行。

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   录入当前租约

   只录入仍有效的租约。使用租约起始日期和当前租金，并记录您持有的押金。

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   选定分类账的起始月份

   从一个干净的月份开始生成费用，并将已欠租租户的期初余额作为费用录入，这样欠租列表从第一天起就是准确的。

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   维修和供应商随用随迁

   未完成的工作变成工单；首次分派时再添加供应商。

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   最后邀请业主

   等第一份业主结算单看起来无误后，再邀请业主进入门户。

租金总表

某一期间内的租约列表，含租金、服务费、已收费金额、已付金额和余额。

欠款

到期但未支付的租金和费用。余额为正表示租户欠款。

账龄

按最早未付费用的逾期时长对欠租分组，例如 0 至 30 天、31 至 60 天、61 至 90 天和超过 90 天。

服务费（Nebenkosten）

租金之外按月预付的运营成本，之后按实际可回收成本结算。

可回收支出（umlagefähig）

可以在运营成本结算单中转嫁给租户的成本。

入住率

已入住单元（含通知期单元）除以所有可供出租的单元。

净营业收入（NOI）

已收收入减去运营支出，不含资本支出和融资。

所有者对账单

某一期间向房产业主提交的报告：已收费和已收租金、支出及净结果。

工单

一项维修工作，含房产、单元、优先级、供应商、状态和费用。

Mietverwaltung

德语，指代表业主管理出租单元。

WEG-Verwaltung

德语，指管理业主共有物业协会，包括 Hausgeld、Wirtschaftsplan 和业主会议。

持有人名册

在份额所有权中，列出谁持有某处房产多少份额的名单。

分配

向房产持有人派发收入或出售所得，按其份额拆分。